不動産投資の利回りとは

利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合です。不動産投資の収益性を判断する最も基本的な指標です。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

経費を考慮しないシンプルな計算。物件の比較検討に使います。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回り = (年間家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸経費) × 100

管理費・修繕費・固定資産税等の経費を差し引いた実際の収益率。投資判断には実質利回りを使うべきです。

あなたの物件の利回りは利回り計算ツールで即座に計算できます。

エリア別の利回り相場（2026年目安）

エリア表面利回り実質利回り特徴
東京23区（都心5区）3.5〜4.5%2.5〜3.5%空室リスク低、資産価値安定
東京23区（周辺区）4.0〜5.5%3.0〜4.5%バランス型
横浜・川崎4.5〜6.0%3.5〜5.0%都心アクセス良好
大阪市内5.0〜7.0%4.0〜5.5%高利回り物件が見つかる
名古屋5.5〜7.5%4.0〜6.0%製造業の需要あり
地方都市7.0〜12.0%5.0〜9.0%高利回りだが空室リスクも高い

物件タイプ別の利回り相場

タイプ表面利回り特徴
区分ワンルーム（新築）3.5〜4.5%利回りは低いが管理しやすい
区分ワンルーム（中古）5.0〜7.0%バランスが良い人気帯
1棟アパート（木造）7.0〜10.0%高利回り＋減価償却で節税可能
1棟マンション（RC）5.0〜8.0%安定だがロットが大きい

利回りの目安

最低ライン

実質利回り3%以上を確保できなければ、ローン金利や空室リスクを考慮すると赤字になるリスクがあります。

目標ライン

  • キャッシュフロー重視: 実質利回り5%以上
  • 節税重視: 実質利回り3%でも減価償却で取り返す（減価償却シミュレーターで確認）
  • 資産形成重視: 都心の低利回り物件でも値上がり期待

高利回り物件の注意点

表面利回り10%超の物件は、以下のリスクを確認してください。

  • 空室率が高い（需要のないエリア）
  • 修繕費が嵩む（築古・設備劣化）
  • 家賃下落リスク（人口減少エリア）
  • 売却が難しい（流動性が低い）

まとめ

不動産投資の利回りはエリアと物件タイプで大きく異なります。表面利回りだけで判断せず、実質利回りで比較しましょう。

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