住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（正式名称: 住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを使って家を買ったり建てたりした場合に、所得税・住民税が減額される制度です。

2024年以降の制度概要:

  • 控除率: ローン残高の0.7%/年
  • 控除期間: 最長13年間（新築）/ 10年間（中古・リフォーム）
  • 控除額が所得税を超えた分は住民税から一部控除

住宅の種類別の控除上限

住宅の種類借入限度額最大控除額/年期間
長期優良住宅・低炭素住宅（新築）4,500万円31.5万円13年
ZEH水準省エネ住宅（新築）3,500万円24.5万円13年
省エネ基準適合住宅（新築）3,000万円21万円13年
その他の新築住宅2,000万円14万円13年
長期優良住宅・低炭素住宅（中古）3,000万円21万円10年
ZEH・省エネ基準適合（中古）2,000万円14万円10年
その他の中古住宅2,000万円14万円10年
リフォーム（省エネ・バリアフリー等）2,000万円14万円10年

控除額の計算式

年間控除額 = 年末のローン残高 × 0.7%

ただし各住宅タイプの上限額を超えることはできません。

計算例①: 一般的な新築マンション（省エネ基準適合）

  • 購入価格: 5,000万円
  • 頭金: 1,000万円
  • ローン借入額: 4,000万円
  • 借入限度額（省エネ基準）: 3,000万円
年末残高（想定）: 3,800万円
控除計算: 3,800万円 × 0.7% = 26.6万円
ただし上限3,000万円 × 0.7% = 21万円 が上限
→ 年間21万円の控除
13年間合計: 約250万円の控除（残高が減るため逓減）

計算例②: 中古マンション

  • 購入価格: 3,000万円
  • ローン借入額: 2,500万円
  • 借入限度額（その他中古）: 2,000万円
年末残高（想定）: 2,400万円
控除計算: 2,400万円 × 0.7% = 16.8万円
ただし上限2,000万円 × 0.7% = 14万円 が上限
→ 年間14万円の控除

実際にいくら戻るか試算

所得税・住民税から引かれる控除の優先順位

  1. まず所得税から控除（最大所得税額まで）
  2. 所得税で引ききれない分 → 住民税から控除（上限: 所得税の課税所得 × 7%、最大13.65万円）

年収600万円・新築マンション（省エネ基準適合）・ローン残高3,000万円の試算

年度ローン残高控除計算上限適用後
1年目2,900万円20.3万円20.3万円
5年目2,600万円18.2万円18.2万円
10年目2,200万円15.4万円15.4万円
13年目1,900万円13.3万円13.3万円

13年間の控除合計: 約230〜240万円（年収・所得税額によって変動）

注意: 所得税が少ない場合

年収が低い（所得税が少ない）場合、控除しきれないことがあります。

例: 年収400万円（所得税約12万円）・控除計算20万円の場合

  • 所得税から12万円控除
  • 残り8万円は住民税から控除（上限13.65万円なので全額控除可能）
  • 合計: 年間20万円の還付

住宅ローン控除を受けるための手続き

1年目: 確定申告が必須

会社員でも**購入した翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）**が必要です。

必要書類:

  • 確定申告書（税務署またはe-Tax）
  • 住宅借入金等特別控除の計算明細書
  • 土地・建物の登記事項証明書
  • 売買契約書または工事請負契約書のコピー
  • 借入金の年末残高等証明書（銀行から届く）
  • 住宅の性能を証明する書類（長期優良住宅等は認定書）

2年目以降: 年末調整でOK

税務署から住宅借入金等特別控除申告書が10年分（または13年分）一括で送られてきます。毎年1枚を会社の年末調整に提出するだけです。

年末調整の提出書類:

  • 住宅借入金等特別控除申告書（税務署から届く）
  • 借入金の年末残高等証明書（金融機関から届く）

よくある疑問

Q. 共有名義・夫婦ローンの場合は？

夫婦それぞれがローン控除を受けられます（それぞれの持分・ローン残高に応じて）。夫婦合算で控除を最大化できます。

Q. 途中で繰上返済した場合は？

年末のローン残高が減るため、控除額も減少します。ただし早期完済で総利息を大幅に節約できるため、トータルで有利なことが多いです。

Q. 途中で転勤・賃貸に出した場合は？

その年の控除を受けられない場合があります。再度自己居住に戻った場合は控除再開できることもあるので、税務署に相談しましょう。

Q. 住宅ローン控除と住宅取得等資金贈与の非課税は併用可能？

原則として併用可能ですが、贈与を受けた金額は控除の対象になるローン残高から除外されます。

控除額シミュレーション早見表

ローン残高年間控除額
2,000万円14.0万円
2,500万円17.5万円（上限内の場合）
3,000万円21.0万円（省エネ新築の上限）
3,500万円24.5万円（ZEH新築の上限）
4,000万円28.0万円（長期優良住宅の上限適用前）
4,500万円31.5万円（長期優良住宅の上限）

住宅購入後の手取り変化はタスカリの手取り計算ツールでシミュレーションできます。住宅ローンの繰上返済計算は住宅ローン繰上返済シミュレーションもご参照ください。