住宅ローンの金利タイプ3種類

住宅ローンの金利タイプは大きく3つ。それぞれの特徴を理解して選びましょう。

金利タイプ金利水準（2026年3月）メリットデメリット
変動金利0.3%〜0.5%金利が最も低い金利上昇リスクがある
固定金利（10年）0.8%〜1.2%一定期間は金利固定固定期間終了後に金利変動
全期間固定（フラット35）1.5%〜1.9%返済額が一生変わらない金利が最も高い

金利差による総返済額の違い（借入4,000万円・35年）

金利タイプ金利月々の返済額総返済額利息合計
変動金利0.4%101,622円約4,268万円約268万円
固定10年1.0%112,914円約4,742万円約742万円
全期間固定1.7%126,478円約5,312万円約1,312万円

変動金利と全期間固定で約1,044万円の差。ただし変動金利は将来上昇するリスクがあります。

住宅ローンの選び方

1. 金利で選ぶ

変動金利は0.3%台から。ネット銀行が圧倒的に低金利です。メガバンクの店頭金利は2.475%ですが、優遇金利を適用すると0.4〜0.6%程度になります。

2. 諸費用で選ぶ

費用項目金額目安備考
事務手数料借入額の2.2% or 定額33,000〜55,000円ネット銀行は2.2%が多い
保証料0円〜数十万円ネット銀行は0円が多い
団体信用生命保険0円（金利上乗せなし）〜がん特約等は金利上乗せ
繰上返済手数料0円ネット銀行はほぼ無料

3. 団体信用生命保険（団信）で選ぶ

団信タイプ金利上乗せ保障内容
一般団信0円死亡・高度障害
がん50%保障0円がん診断で残高50%免除
がん100%保障+0.05〜0.1%がん診断で残高100%免除
全疾病保障+0.1〜0.3%すべての病気・ケガで就業不能時に免除

住宅ローンおすすめランキングTOP7【変動金利】

第1位：住信SBIネット銀行

項目内容
変動金利0.298%（WEB申込コース）
事務手数料借入額の2.2%
保証料0円
団信全疾病保障が金利上乗せなしで付帯
繰上返済0円（1円から可能）
審査期間仮審査：最短当日 / 本審査：1〜2週間

メリット：

  • 変動金利0.298%は業界最低水準
  • 全疾病保障が無料付帯（他社は+0.1〜0.3%の上乗せ）
  • 繰上返済が1円から手数料無料
  • 住信SBIネット銀行の口座があれば手続きがスムーズ

デメリット：

  • 事務手数料が借入額の2.2%（4,000万円なら88万円）
  • 対面相談ができない（電話・チャットのみ）
  • 審査がやや厳しい

こんな人におすすめ： 最低金利＋全疾病保障を重視する人。ネットで手続きを完結できる人。

第2位：auじぶん銀行

項目内容
変動金利0.319%（全期間引下げ）
au金利優遇−0.07%（au回線+じぶんでんき）
適用後金利0.249%
事務手数料借入額の2.2%
団信がん50%保障+全疾病保障が無料
審査仮審査：最短当日

メリット：

  • au回線＋じぶんでんきで金利**0.249%**は業界最低
  • がん50%保障＋全疾病保障が無料付帯
  • 仮審査が最短当日で早い

デメリット：

  • au金利優遇にはau回線とじぶんでんきの契約が必要
  • 事務手数料2.2%
  • KDDIの通信サービスを解約すると金利優遇がなくなる

こんな人におすすめ： auユーザー。最低金利を追求したい人。

第3位：PayPay銀行

項目内容
変動金利0.315%
事務手数料借入額の2.2%
団信一般団信＋がん50%保障が無料
保証料0円
繰上返済0円

メリット：

  • がん50%保障が無料付帯
  • シンプルな金利体系で分かりやすい
  • PayPay銀行の口座管理がしやすい

デメリット：

  • 全疾病保障は金利上乗せが必要
  • auじぶん銀行の金利優遇後には敵わない

第4位〜第7位

順位銀行名変動金利特徴
4位SBI新生銀行0.42%事務手数料定額5.5万円（業界最安）
5位楽天銀行0.38%楽天ポイント付与、事務手数料33万円
6位イオン銀行0.38%イオングループ5%オフ特典
7位三菱UFJ銀行0.345%メガバンクの安心感、対面相談可能

住宅ローン総合比較表

項目住信SBIauじぶんPayPaySBI新生三菱UFJ
変動金利0.298%0.319%0.315%0.42%0.345%
事務手数料2.2%2.2%2.2%5.5万円2.2%
保証料0円0円0円0円0円
がん保障△(有料)○(50%無料)○(50%無料)××
全疾病保障○(無料)○(無料)△(有料)××
繰上返済0円0円0円0円ネット0円
対面相談×××○○

住宅ローン審査のポイント

審査で見られる項目

項目基準の目安
年収300万円以上（銀行による）
勤続年数1年以上（3年以上が望ましい）
返済負担率年収の35%以下（理想は25%以下）
個人信用情報過去5年間に延滞・債務整理がないこと
健康状態団信に加入できる健康状態
物件の担保価値借入額に見合う物件であること

返済負担率のシミュレーション

年収返済負担率25%月々返済額借入可能額(0.4%・35年)
400万円25%83,333円約3,270万円
500万円25%104,167円約4,090万円
600万円25%125,000円約4,910万円
700万円25%145,833円約5,730万円
800万円25%166,667円約6,540万円

住宅ローンの繰上返済の効果

4,000万円・変動0.4%・35年ローンの場合

繰上返済額返済短縮期間利息軽減額
100万円（5年目）約1年2ヶ月約18万円
200万円（5年目）約2年4ヶ月約34万円
500万円（5年目）約5年7ヶ月約77万円

住宅ローン控除（年末残高の0.7%を13年間控除）がある期間中は、繰上返済よりも控除を受けた方がお得なケースもあります。

まとめ：住宅ローンおすすめの結論

重視ポイントおすすめ理由
総合No.1住信SBIネット銀行最低金利＋全疾病保障無料
auユーザーauじぶん銀行金利優遇後0.249%は最安
事務手数料SBI新生銀行定額5.5万円で初期費用を抑制
対面相談三菱UFJ銀行メガバンクの安心感

迷ったら住信SBIネット銀行がおすすめ。金利の低さと全疾病保障の無料付帯で、トータルコストが最も低くなるケースが多いです。

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